Immobilie kaufen – Ihr Traum vom Eigenheim

Eine Eigentumswohnung oder ein eigenes Haus ist für viele Menschen ein Lebensziel. Und die Bedingungen dafür sind günstig wie nie. Einige Dinge sollten Sie trotzdem beachten.

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Kaufen oder mieten?

Ein Wegweiser

Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten und eine solide Wertanlage – das spricht klar für Wohneigentum. Aber bei der Entscheidung, wie Sie in Zukunft wohnen wollen, stellt sich die grundsätzliche Frage: Ist eine eigene Immobilie in jedem Fall günstiger als das Wohnen zur Miete?

Was Sie vielleicht noch nicht wussten ...

Mieter oder Immobilienbesitzer

Beide Wohnformen haben ihre Vor- und Nachteile. Vergleichen Sie die Argumente und entscheiden Sie, welches Konzept besser zu Ihnen und Ihren Lebensumständen und Bedürfnissen passt.

Mieten

 

Kaufen

Sehr flexibel
Mietverträge können in der Regel binnen drei Monaten gekündigt werden.

Wo bin ich flexibler?

Wenig flexibel
Eine Wohnung zum Wunschpreis zu verkaufen, kann viele Monate dauern.

Wenig Freiheit
Ob Sie umbauen oder untervermieten wollen: In vielen Fragen sind Sie als Mieter vom Vermieter abhängig.

Wo habe ich mehr Freiheit?

Große Freiheit
Ob Sie umbauen oder untervermieten wollen: Als Eigentümer sind Sie unabhängig und können in Ihren vier Wänden tun, was Sie wollen.

Weniger Sicherheit
Die Mieten steigen derzeit rasant. Zudem laufen Sie als Mieter Gefahr, dass der Eigentümer Ihnen wegen Eigenbedarf kündigt.

Wo habe ich mehr Sicherheit?

Hohe Sicherheit
Als Eigentümer stehen Sie im Grundbuch – Ihnen kann keiner kündigen. Die Finanzierungspläne sind langfristig berechnet, Ihre laufenden Ausgaben kalkulierbar.

Nein
Wenn der Wasserhahn tropft oder die Heizung kaputt ist, muss sich der Vermieter darum kümmern.

Muss ich mich um die Instandhaltung kümmern?

Ja
Irgendwann sind das Dach und die Heizung fällig. Pro Monat und Quadratmeter sollten Sie zwischen 50 Cent und 1 €, bei Altbauten mindestens 1 € zurücklegen.

Geringere Kosten
Es ist im Schnitt 20–30 % billiger zu mieten, als eine langfristige Kreditbelastung mit Finanzierungskosten einzugehen.

Wie hoch sind die laufenden Kosten?

Höhere Kosten
Eine langfristige Kreditbelastung mit Finanzierungskosten ist im Schnitt 20–30 % teurer als die Miete.

Niedrigere Nebenkosten
Die Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer, Versicherungsprämien und Verwaltergebühr (bei Mehrparteien-Häusern) bezahlt der Eigentümer.

Wo sind die Nebenkosten höher?

Höhere Nebenkosten
Als Eigentümer sorgen Sie sich um den Werterhalt. Sie müssen für die Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer, Versicherungsprämien und Verwaltergebühren aufkommen. Das sind im Monat durchschnittlich 100 Euro mehr als bei einer vergleichbaren Mietwohnung.

Geringerer Wohnwert
Als Mieter haben Sie wenig Anreiz, in die Wohnung zu investieren. Sie leben eben mit der vorhandenen Kücheneinrichtung oder dem abgenutzten Fußboden.

Wo ist der Wohnwert höher?

Höherer Wohnwert
Als Eigentümer gestalten Sie sich Ihren Wohnbereich nach Ihrem Geschmack. Sie kaufen etwa eine modern ausgestattete Küche oder verlegen Parkett. Das erhöht nicht nur den Wohnwert, sondern den Wert des gesamten Objekts.

Nicht angelegt
Die Miete geht an den Vermieter, das Geld ist weg.

Wo ist mein Geld gut angelegt?

Gut angelegt
Nach der Tilgung der Kredite ist Ihre Immobilie schuldenfrei und gehört Ihnen. Sie können darin Ihr Leben lang wohnen bleiben oder das Objekt verkaufen. Der Wiederverkaufswert hängt jedoch von vielen Faktoren ab, etwa von der Arbeitsmarktsituation, der Lage, dem Sanierungsbedarf, der Energieeffizienz etc.

So unterschiedlich sind die Mietpreise

So hilft der Staat

Es gibt verschiedene Arten der Förderung, die Ihnen helfen, Ihren Immobilienwunsch zu erfüllen. Bund und Länder bieten eigene Fördermittel an, auch regionale Fördermöglichkeiten oder Fördermittel für bestimmte Objekte, z. B. denkmalgeschützte Häuser, können genutzt werden.

Staatliche Förderung über Kredite der KfW
Beim Bau oder Kauf einer Immobilie helfen die Kredite der KfW-Bank. Hier erhalten Sie zinsgünstige und langfristige Darlehen, die Ihr Berater für Sie beantragt. Vorteilhaft: die tilgungsfreie Anlaufzeit von bis zu drei Jahren. Besonders günstige Konditionen gibt es beispielsweise für energieeffizientes Bauen oder Sanieren.

Förderprogramme der Bundesländer
Neben den staatlichen Fördermitteln der KfW haben die Länder eigene Förderprogramme. Diese sind regional und örtlich unterschiedlich. Hier hilft Ihnen unser Berater, der die örtlichen Bedingungen kennt. Er weiß, wo die für Sie besten Bedingungen für Ihr Vorhaben liegen.

Wohn-Riester
Wohn-Riester ist eine Form der Altersvorsorge. Wenn Sie einen Riester-Vertrag abgeschlossen haben, können Sie diesen für den Kauf einer Wohnung oder die Tilgung eines Darlehens nutzen.

Die Förderung ist aber an Bedingungen geknüpft: Sie müssen die Immobilie selbst bewohnen, die Sie über Wohn-Riester finanzieren. Und um die volle Förderung zu erhalten, müssen Sie mindestens 4 Prozent Ihres jährlichen Bruttoeinkommens abzüglich der Förderhöhe (Erwachsener 154 Euro p. a. + Förderbetrag für Kinder) aufwenden.

Neben der Zulage bietet Wohn-Riester weitere Vorteile: Sie können jährlich bis zu 2.100 Euro an Tilgungszahlungen als Sonderausgaben von der Steuer absetzen.

Ziel ist, im Alter mietfrei zu wohnen, weshalb man auch oft von der Eigenheimrente spricht. Deswegen ist eine weitere Bedingung, dass das Darlehen bis zum Beginn der Rente beglichen sein muss.

Arbeitnehmersparzulage
Auch vermögenswirksame Leistungen können Sie in Ihre Immobilie investieren, indem Sie sie in einen Bausparvertrag einzahlen. Damit haben Sie Anspruch auf die Arbeitnehmersparzulage. Diese beträgt 9 Prozent Ihrer Sparleistung. Bedingung hier: Ihr zu versteuerndes Einkommen liegt unter 17.900 Euro, bei Ehepaaren unter 35.800 Euro.

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Eigenheim

Sicherheit im Alter

Eine Immobilie ist eine Altersvorsorge, von der Sie schon heute profitieren. Denn Sie wohnen schon darin und können sich so einrichten, wie es für Sie passt. Wenn die Immobilie solide finanziert ist, steht einem sorglosen Lebensabend nichts im Wege. Im Alter, wenn die Kinder aus dem Haus sind, ist das Haus oder die Wohnung abbezahlt und Sie haben mehr Geld zur freien Verfügung – Sie müssen ja keine Miete zahlen.



Eine Immobilie ist als Sachwert weitgehend vor Inflation geschützt



Sie können von staatlicher Förderung profitieren, beispielsweise mit Wohn-Riester



Sie brauchen sich keine Sorgen zu machen, dass Sie im Alter umziehen müssen



Keine Miete zahlen – Sie haben mehr Geld zur Verfügung für Ihre Lebenshaltung

Hauskauf – und die Nebenkosten

Zum Kaufpreis kommen in der Regel noch Nebenkosten. Diese können im Extremfall bis zu 15 Prozent betragen.

Notargebühren
Kaufverträge für Immobilien müssen vor einem Notar abgeschlossen werden. Er sorgt auch
dafür, dass die Eigentumsrechte im Grundbuch eingetragen werden. Die Kosten der Beurkundung sind in einer Gebührenordnung festgelegt. Sie betragen in der Regel 1 bis 1,5 Prozent vom Kaufpreis, die in der Regel der Käufer alleine trägt.

Grundbucheintrag
Durch den Eintrag im Grundbuch werden Sie Eigentümer eines Grundstückes oder einer Immobilie oder eines Teils davon. Im Grundbuch werden Grundstücksrechte wie Eigentum, Grundschuld oder Hypothek festgehalten. Die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch sind durch die Grundbuchordnung geregelt. Sie liegen bei rund 0,5 Prozent der Kaufsumme.

Grunderwerbsteuer
Auch der Staat möchte beim Immobilienkauf beteiligt werden – er erhebt eine Grunderwerbsteuer. Die Höhe dieser Steuer ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Sie reicht von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis 6,5 Prozent in Brandenburg und Nordrhein-Westfalen. Nach der Zahlung erhalten Sie vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung darüber, dass dem Eigentümerwechsel keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Ohne diese Bescheinigung können Sie nicht ins Grundbuch aufgenommen werden.

Sie können unter Umständen Grunderwerbsteuer sparen, wenn Sie mitgekaufte Einrichtungsgegenstände – zum Beispiel eine Einbauküche – vom Kaufpreis abziehen. Sprechen Sie mit dem Notar darüber, ob dies möglich ist.

Maklerkosten
Meistens wird eine Immobilie durch einen Makler vermittelt. Wer nicht das Glück hat, sein Kaufobjekt ohne Makler gefunden zu haben, auf den kommt hier noch mal ein großer Kostenblock zu. Denn die Courtage, wie die Vermittlungsgebühr des Maklers heißt, kann – wieder je nach Bundesland verschieden – ziemlich üppig ausfallen. Sie liegt in der Regel zwischen 5 und 6 Prozent – und dazu kommt noch die Mehrwertsteuer.

In vielen Bundesländern werden die Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Wer allerdings das Pech hat, etwa in Berlin zu kaufen, zahlt dann 7,14 Prozent (6 Prozent Courtage plus MwSt.) vom Kaufpreis allein. In seltenen Fällen – etwa bei schwer vermittelbaren Objekten – ist die Courtage verhandelbar.

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Checkliste Finanzierung

  • Habe ich mindestens 20 Prozent Eigenkapital?
  • Sind die Nebenkosten berücksichtigt?
  • Habe ich die niedrigen Zinsen langfristig festgeschrieben?
  • Ist eine möglichst hohe, aber realistische Tilgungsrate gewählt?
  • Bin ich flexibel mit einem Sondertilgungsrecht?
  • Nutze ich mir zustehende staatliche Förderungen?
  • Sind meine Familie und ich gegen Unfall und Berufsunfähigkeit abgesichert?

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  • Vermögensberater
  • Joerg Greiser

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