Dieser Artikel in Kürze
- Bei den Kosten einer Baufinanzierung werden – abgesehen von Kaufsumme und Zinsen – weitere Kosten für Sanierung, Modernisierung, unvorhergesehene Anschaffungen etc. oft unterschätzt.
- Ein realistischer Kostenüberblick ist entscheidend, um später finanzielle Überraschungen zu vermeiden.
Unterschätzte Kosten beim Hauskauf
Beim Immobilienkauf kann es emotional werden. Je konkreter die Pläne, steigt die Vorfreude auf das „Eigene“, die Gründung einer Familie oder das Domizil im Grünen als neuer Lebensmittelpunkt. Darum ist es besonders wichtig, die Entscheidung für eine Immobilie bzw. Baufinanzierung mit vollem Kostenüberblick zu fällen. Sich mit diesen Fragen auseinanderzusetzen, kann wichtig sein: Wie teuer darf ein Haus für mich sein? Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital denkbar? Denn: Viele unterschätzen die tatsächlichen Kosten beim Immobilienkauf. Wer sich allein auf den Kaufpreis konzentriert, kann später von weiteren Kosten wie unerwartet hohen Nebenkosten oder ausufernden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten überrascht werden.
Die oftmals unterschätzten Nebenkosten
Notar, Finanzamt, Makler: Es gibt viele Beteiligte an einem Immobilienerwerb, die ihre Rechnungen bzw. Abgabenbescheide stellen. Die Faustregel besagt, dass zum Kaufpreis eines Hauses oder einer Wohnung in der Regel 10 bis 15 Prozent zusätzliche Nebenkosten hinzukommen können.1 Bei einem Haus für 600.000 Euro sollten Käuferinnen und Käufer also mit rund 60.000 Euro bis 90.000 Euro allein an Kaufnebenkosten kalkulieren, die in der Regel aus Eigenmitteln/Eigenkapital erbracht werden müssen.
Zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf zählen u. a.:
- Grunderwerbsteuer: Abhängig vom Bundesland beträgt diese zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.2
- Notarkosten: Je nach Leistungsumfang können 0,6 bis knapp 1 Prozent der Kaufkosten fällig werden.3
- Grundbuchkosten: Sie liegen bei etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.3
- Provision für Maklerin bzw. Makler: Diese kann zwischen 2 und 7 Prozent betragen.3
- ggf. Kosten für Gutachten, Sachverständige
- Umzug
- Inventar
1 handelsblatt.com, „Was Deutschlands Nachbarstaaten beim Immobilienkauf anders machen“, 19.07.2024
2 ftd.de, „Grunderwerbssteuer: Tabelle mit Höhe nach Bundesländern (2025)", 05.05.2025
3 tagesschau.de, „Welche Kosten beim Hauskauf anfallen“, 29.02.2024
Sanierungskosten: Bestandsimmobilien müssen oft teuer saniert werden
Eventuell stehen nach dem Kauf bauliche Veränderungen oder sogar ein komplettes Haus-Make-over auf dem Plan.
Typische Sanierungs- oder Modernisierungskosten bei Bestandsimmobilien sind z.B.:
- Austausch Dach, Fenster, Heizung, Elektrik – sie sind oft veraltet oder nicht energieeffizient. Jeder einzelne Posten ist ein „Schwergewicht“ in der Kalkulation.
- Klassische Renovierungsarbeiten mit der Neuverlegung des Bodens sowie der Neugestaltung von Küche oder Bädern.
Eine energetische Sanierung verursacht oft höhere Kosten als angenommen, wird aber aktuell oft staatlich gefördert. Um sich einen Überblick zu verschaffen, empfiehlt es sich, erst einmal einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen zu lassen.
Weitere Kosten: Was oft übersehen wird
Zu den offensichtlicheren Ausgaben kommen Kostenrisiken, die häufig übersehen werden. Wer hier nicht sorgfältig prüft oder an der falschen Stelle spart und bei Verdacht auf ein Gutachten verzichtet, geht ein hohes Kostenrisiko ein.
Zu den weiteren Kostenrisiken beim Immobilienerwerb gehören z.B.:
- Baumängel oder Feuchtigkeitsschäden
- Unklare Wohnflächenberechnung
- Unklare rechtliche Situationen z. B. bei Wegerechten oder Erbbaurechten
Dieser Hinweis betrifft den Kauf einer Eigentumswohnung bzw. einer Immobilie in Eigentümergemeinschaft: Hier können sich Kostenüberraschungen durch bereits beschlossene, aber noch nicht durchgeführte Maßnahmen wie z. B. Renovierungen/Modernisierungen/Sanierungen verbergen. Wer sich vor dem Kauf die Protokolle der Eigentümerversammlungen vorlegen lässt und die Abrechnungen inkl. der Rückstellungen einsieht, kann einen Fehlgriff beim Kauf vermeiden.
Welche Finanzierung passt zu Ihnen? Drei wertvolle Tipps:
Tipp #1 Es muss passen
Bei jeder Finanzierung ist es entscheidend, dass die Finanzierungsvorschläge zur Lebenssituation und den persönlichen Zielen passen. Ein Finanzcoaching kann Ihnen helfen, die beste Lösung für sich zu finden.
Tipp #2 Es muss reichen
Gerade bei wenig vorhandenem Eigenkapital sollte die Finanzierung noch Luft zum Atmen lassen – und nicht der letzte Prozentpunkt der Finanzierung entscheidend sein. Im Hinblick auf Sanierungen und Neubauten ist es oft ratsam, im Vorfeld lieber ein paar tausend Euro mehr aufzunehmen, anstatt am Ende eine teure Nachfinanzierung aushandeln zu müssen.
Tipp #3 Ein Finanzcoaching hilft
Je höher die Finanzierung, desto wichtiger ist eine clevere Strategie. Ein individuelles Finanzcoaching untersützt Sie dabei, Zinskosten, monatliche Belastung und das persönliche Sicherheitsbedürfnis in Balance zu bringen. Auch bei schwierigen Finanzierungskonstellationen.
